בדיקות מהותיות לעסקאות מכר ורכישה של דירות יד שנייה

עומדים בפני רכישה או מכירה של דירה יד שנייה ולא יודעים היכן להתחיל?

מרגישים שחסר לכם מידע פרקטי לגבי תהליך העסקה?

נכנסתם למשא ומתן ואתם חוששים לעשות טעויות?

במאמר זה אנו הולכים לדבר על מהן הבדיקות שחשוב לעשות כשעומדים לפני עסקת רכישה או מכירה של דירה מיד שניה. ומדוע הקפדה על ביצוע הבדיקות הנכונות הינה תנאי יסודי לכך שהעסקה תסתיים בהצלחה. אקדים ואומר, כי רשימת הבדיקות שלהלן אינה מהווה תחליף לליווי מקצועי על ידי  עורך דין מומחה למקרקעין אשר תפקידו להבטיח כי רכישת הדירה תתבצע בצורה חלקה.

רכישה או מכירה של דירה, טומנת בחובה מכשולים לא מעטים, וישנם נושאים מהותיים שחשוב מאוד לבדוק טרם ביצוע העסקה. הרבה מאוד אנשים הניגשים לבצע עסקה שכזו, לא יודעים מהן הבדיקות הנכונות שצריך לעשות ומהן השאלות שצריך לשאול.

אז מהן אתן הבדיקות שחשוב לעשות? כשאתם באים לרכוש דירה או בית פרטי מיד שניה, ראשית יש לוודא ולאמת את  זהותו של המוכר. אל תתביישו לבקש שהמוכר יזהה את עצמו על פי תעודת זהות וגם רישיון נהיגה ואם מדובר על תושב חוץ על פי דרכון בתוקף. בדיקה פשוטה זו יכולה לחסוך עוגמת נפש גדולה. קרו בעבר לא מעט מקרים של נוכלים אשר התחזו לבעלי נכסים, שקיבלו כספים מרוכשים תמימים ואחר כך נעלמו.

אחר כך, עלינו לבדוק את זכויות המוכר בנכס. האם ישנן משכנתאות או שעבודים אחרים החלים על הנכס? האם קיימים עיקולים או הערות אחרות על זכויות המוכר בנכס? במידה והנכס רשום בטאבו, עיון בנסח טאבו יוכל לספק את המידע הזה ובמידה והנכס רשום במרשם אחר, יש לבקש מהמוכר אישור זכויות עדכני. כמו כן, יש לעיין בנסח מרשם המשכונות.

גם  אם אתם אלו שמוכרים את הנכס, חשוב מאוד לבצע בדיקת אימות לזהות הקונה, ואף יתרה מכך חשוב לברר מהן יכולות המימון של הקונה ברכישת הנכס.

לגבי הנכס עצמו, חשוב לוודא היכן רשומות זכויות המוכר, מהו מצבו התכנוני של הנכס, וכן האם קיימים צווי הריסה או צווים מנהליים אחרים החלים על הנכס?  ביקור במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית ועיון בתיק בניין, בהחלט יכולים לשפוך אור על המצב התכנוני של הנכס וסביבתו.

במידה ורשומה על הנכס משכנתא, יש לקבל מכתב כוונות עדכני מהבנק ולתכנן בהתאם את פריסת התשלומים של התמורה.

עניין חשוב נוסף הן חשיפות המס אשר חלות על העסקה, יש לבדוק מהי החשיפה המקסימאלית לתשלום מס שבח, האם חל היטל השבחה, ומה גובהו? ובהתאם לתכנן הפקדה של סכומים מהתמורה בנאמנות להבטחת קבלת האישורים הנדרשים ממיסוי מקרקעין והרשות המקומית.

אז חשוב לזכור, מעבר למחיר המבוקש, מס' החדרים ומצב הקרמיקה במטבח, חשוב מאוד לבצע את הבדיקות המתאימות ולשאול את השאלות הנכונות.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עורך דין. האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא.