היטל השבחה // מה? כמה? ולמה?

מהו היטל השבחה ומהם המקרים בהם נדרש לשלמו?

 

בישראל, היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי  הוועדה המקומית,עבור עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

לדוגמא, כאשר הועדה המקומית מאשרת תוכנית בניין עיר, אשר מאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף, עצם העובדה שעתה ניתן להוסיף חדר נוסף, מעלה את שווי המקרקעין (גם המבנה עצמו נכלל בהגדרת 'מקרקעין'), ובכך הנכס בעצם מושבח. מכאן השם "היטל השבחה", ותשלום ההיטל הוא עבור ההשבחה שנעשתה.

מי שחב בתשלום ההיטל הוא אותו אדם שהיה בעל המקרקעין ביום מתן האישור. יש להדגיש, כי החובה לתשלום ההיטל היא על הבעלים או החוכר לדורות ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה - עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית. 

 

גובה ההיטל ומועד תשלומו

 

שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה (מחצית מעליית השווי של המקרקעין עקב האישור) כאשר גובה ההשבחה ייקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התוכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה. הועדה רשאית לדחות את עריכת השומה עד למועד מימוש הזכויות.

 

מועד התשלום של ההיטל הוא ביום מימוש הזכויות, קרי ביום מכירת הזכויות במקרקעין או ביום קבלת ההיתר, למעט אם מדובר בהעברה מכח דין, מקרה של העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו ובקבלת היתר בניה – אם מדובר על היתר שלא ניתן היה ליתתו אלמלא אישור התוכנית ויום תחילת השימוש בפועל, כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיה חל היטל ההשבחה.

 

המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה הינו היום שבו אושרה התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג.

 

דרכי התשלום

• החייב בהיטל רשאי לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קבעית שומת ההשבחה (תכנון מס).

• מימש החייב בהיטל חלק מן הזכויות, ישלם היטל בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל.

• ההצמדה הינה למדד הצרכן או מדד תשומות הבניה לפי שיעור העלייה הנמוך מבין השניים.

• ריבית ע"פ חוק הרשויות המקומיות – 9% לשנה (אשר תחול בחלוף 30 ימים ממועד מימוש הזכויות).

• ההיטל ניתן לגבייה כפי שגובה הרשות ארנונה כללית.

 

פטור מהיטל השבחה

 

פטור מתשלום היטל השבחה יינתן במקרים הבאים:

 

• בגין אישור הקלה או שימוש חורג רשאית הוועדה המקומית לפטור באופן חלקי או מלא בגין מצב חומרי;

 

• פטור בגין שכונת שיקום - השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;

 

• השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;

 

• השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965;

 

• השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות;

 

• השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי; (ע"פ פסק דין של בית המשפט העליון, פס"ד חמאיסי, אין תחולה לסעיף זה);

 

• הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו יגור בדירה לפחות 4    שנים מגמר הבניה (עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת);

 

• השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש;

 

• השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950);

 

• השבחה בבניית ממ"ד הפטור יינתן לשטח המינימאלי הנדרש בלבד (9 מ"ר נטו + קירות).

 

 

הרפורמה בהיטל ההשבחה – השוואה בין המצב הקיים למצב המוצע

 

הנושא	מצב קיים	מצב מוצע
מועד תחולת היטל השבחה	אישור תכנית מתן הקלה התרת שימוש חורג	אישור תכנית מפורטת ו/או תכנית המאפשרת הוצאת היתר מכוחה מתן הקלה התרת שימוש חורג אישור תשריט חלוקה
מועד תשלום ההיטל–מועד החיוב בהיטל	ישנה הבחנה בין אירוע המס היוצר את החבות במס  (אישור התכנית וכו') לבין מועד תשלום המס שהינו  דחיית הגבייה עד למועד בו תוספת העושר תהא זמינה,  קרי, מועד המימוש (קבלת היתר הבנייה וכו')	מועד המימוש = היום הקובע
עקרונות חישוב היטל ההשבחה	יש לחשב את שווי המקרקעין במצב החדש וממנו לנכות שווי במצב הקודם. מובאים בחשבון מרכיבים תכנוניים לרבות צפיות ופוטנציאל עתידי של הנכס	השוואה בין מצב קיים אלמלא חלה התכנית המשביחה לבין שווים עפ"י מצב תכנוני נוכחי. נטרול חישוב רכיב הפוטנציאל חל רק לגבי תכניות מפורטות או תכניות שמכוחן ניתן להוציא היתר תכנית הכוללת הוראת פקיעה לא תובא בחשבון אל אם כן התקיימו התנאים המונעים את פקיעתה
המועדים לעריכת שומת הוועדה המקומית	תוך 90 יום	לו"ז קצר ודווקני מהנדס הוועדה המקומית רשאי להאריך את המועד
תשלום קרן היטל ההשבחה, הפרשי הצמדה וריבית פיגורים	החל ממועד מימוש הזכויות החיוב בהיטל הופך לכזה המשולם בפיגור והוא יישא תשלומי פיגורים  ע"פ חוק הרשויות המקומיות	היטל השבחה  ישולם בתוך 50 יום מהמועד המאוחר (מסירת השומה או החלטת שמאי מכריע או ועדת ערר) אי תשלום במועד תטיל תשלום נוסף של ריבית פיגורים ביהמ"ש או השמאי המכריע רשאים להקטין גובה ריבית ע"פ החשב הכללי / ריבית פיגורים
חובת דיווח על עסקה בקרקע ועל תחילת שימוש בה	אין חובת דיווח אין רישום ללא אישור	מוטלת חובה להודיע לועדה המקומית תוך 30 יום . באם לא- יוטלו סנקציות חובת דיווח על נאמנות
"הלכת בית הכרם"	כאשר ישנה תכנית פוגעת ברצף של תוכניות משביחות יש להתייחס במצב הקודם אף על התכנית הפוגעת	בוטל – מתעלמים מתכנית פוגעת שלא פוצה הנפגע
היטל השבחה בגין תשריט חלוקה ובגין העברת מניות	לא נחשב כמימוש	נחשב כמימוש
אומדן היטל השבחה לפי בקשת המבקש	לא קיים	קיימת אפשרות וזאת על מנת שלא לעכב בקבלת היתר
שימוש לא חוקי	אין בחוק התייחסות	התחשבות בשימוש בעת החיוב, לא יצחשבו כחלק ממצב קודם