נדל"ן למגורים בארה"ב // בדיקות מהותיות שחשוב לבצע טרם השקעה

בחיפוש קליל במדיות השונות אחר השקעות, קשה היום שלא להיתקל במודעות וסיסמאות כמו "ההשקעה הטובה והבטוחה ביותר בארה"ב", "תשואה מובטחת של 12%", "התחייבות לשכירות ל-5 שנים", , "הגשם את החלום האמריקאי...." ועוד מיני מודעות, באנרים ואתרים שמבטיחים להביא לנו, על מגש של כסף, השקעות נדל"ן יוצאות מן הכלל, בארה"ב המתאוששת מהמשבר.

לצד תמונות יפות ומצגות מרשימות, חשוב לזכור כי אין ארוחות חינם והשקעות חלומיות שנראות כל כך אטרקטיביות (ובוודאי אלו שיש בהן התחייבויות לתשואה מובטחת מראש) חייבות להיבדק בזהירות יתר, שהרי אם באמת קיימות עסקאות פנטסטיות, עם תשואה גבוהה במיוחד לצד סיכון נמוך, כנראה שהם היו נחטפות על ידי יזמי הנדל"ן המקומיים, הרבה לפני שהיו מגיעות למדפי החברות הישראליות.

דוגמה נוספת לעובדה מהותית שחשוב לזכור היא שרוב המודעות והסיסמאות מפתות אותנו באמצעות הצגת נתוני תשואה גבוהים במיוחד אבל לרוב, לפוטנציאל האמתי לעליית ערך הנכס יש חשיבות רבה יותר לעומת השיקול של תשואה שוטפת. אז לפני שאנחנו מוציאים את הדולרים מהבלטות, ישנן כמה בדיקות ראשוניות וחשובות שאפשר וכדאי לעשות:

 

הבדיקה הראשונית שעלינו לעשות היא עם עצמנו...

חשוב שהמשקיע יבהיר לעצמו, לפני ההשקעה עצמה, מהן מטרות ההשקעה שלו ברכישת בית מגורים בחו"ל. לדוגמא, שאלה חשובה שיש לשאול היא האם הרכישה נעשית על מנת לקבל תשואה שוטפת הנדרשת בתכנון תזרים המזומנים החודשי? מהי רמת האדישות שלי לאותו תשלום חודשי? מה יקרה אם בחודש מסוים במקום לקבל 1500₪ שכירות אני אקבל רק 700₪ ? מה יקרה אם בחודש מסוים לא רק שלא אקבל את הכסף אלא אאלץ לשלם 700 ₪ לתקן את המרזב שבדיוק נשבר מסופת הגשם? האם אני בנוי להתמודד עם אירועים בלתי צפויים כאלו ואחרים?

שאלה חשובה נוספת היא מהו טווח ההשקעה הרצוי עבורי? האם יש סיכוי שאצטרך לממש את ההשקעה בטווח הקצר? בחלק גדול מהעסקאות, רמת הנזילות, בוודאי בשנה-שנתיים הראשונות, היא נמוכה מאוד עד אפסית, אם אני כמשקיע יודע שייתכן שאני אזדקק לכסף בזמן הקרוב, עליי לשקול היטב את צעדיי טרם התחייבות רשמית כזו או אחרת.

 

החברה

עוד לפני שאנחנו נגשים לפגישה עם החברה שעניינה אותנו מספיק במודעה באינטרנט, כדאי לעשות חיפוש בגוגל ואפילו לשוטט קצת בפורומים העוסקים בתחום ולנסות לדלות כמה שיותר מידע אודות החברה. גם אם לא מצאנו שום דבר מאיים, והלכנו לפגוש את נציגי החברה, במסגרת הפגישה עצמה חשוב לבדוק את המוניטין של החברה ואת הניסיון הקודם שלה בתחום הפעילות בכלל ובאזור הפעילות בפרט ולא פחות חשוב (ואין שום צורך להתבייש), את המוניטין והניסיון ושל המנהלים בחברה ושל השוטף המקומי.

 

התשואה

כיצד התשואה מחושבת והאם היא נכונה? ראשית אנו צריכים להבין האם התשואה שמציגים לנו היא נטו או ברוטו. רצוי מאוד לעבור על המספרים שמציגים לנו בטבלאות ולהבין איזה פרמטרים והוצאות נלקחו בחשבון ואלו לא. דוגמה לפרמטר בעייתי בתחום זה היא עלויות סגירת העסקה, קיימת פרקטיקה אשר אומצה אצל מס' חברות  ישראליות, שלא לכלול את הוצאות הסגירה בחישובי התשואה. בחישוב הנכון של תשואה ברוטו יש לחשב הכנסה ברוטו לעומת עלות הרכישה, הכוללת את כל הוצאות הסגירה (ניתן גם לחשב תשואה ברוטו לעומת מחיר הנכס ללא חישוב הוצאות סגירה, אולם כל חישוב שלא יכלול את הוצאות הרכישה אינו מייצג נאמנה את נתוני העסקה הרלוונטית).

ואם בתשואה נטו עסקינן, הרי שיש לזכור כי הכנסה נטו מחושבת לפי ההכנסה הכוללת בניכוי כל ההוצאות, לרבות כל אותן "שורות קטנות" כגון: הוצאות ביטוח, עמלות, עלות השכרת הנכס, דמי ניהול ריאליים, תיקונים באחזקה שוטפת של הנכס, הוצאות גביית שכר דירה, הוצאות הקיימות במצב של נכס פנוי, הפרשה לתקופה שבה לא ניתן להשכיר את הדירה, חידוש מלאי של פריטים שחייבים להחזיק בדירות מושכרות וכו', שהרבה מהחברות "שוכחות" להכניס לטבלאות האקסל כשהן מציגות לנו את תחזיות הרווח מהעסקה.

 

המיקום

חשוב לבדוק את ההיסטוריה של מחירי הנדל"ן באזור בו אנו מעוניינים להשקיע ועל ידי כך לוודא כי המחזור הנדלנ"י באותו אזור צפוי להביא לעליית ערך הנכס בטווח הארוך. מסוכן להתפתות השקעה באזורים ישנם ביקוש נקודתי בר חלוף אשר גורם לעליית מחירים בהווה אך עלול להגיע לירידה מתמשכת בעתיד.

את התנהגות השוק ניתן ללמוד על ידי למידת הנתונים הספציפיים לאותו אזור, בהתאם להיסטוריה מוכחת.

 

בחינת הנכס

רק אחרי שבדקנו מיהי החברה מאחורי המודעה, כיצד מחושבת התשואה בעסקה ומהו הגרף הנדלנ"י באזור, אנחנו עוברים לבחון את הנכס עצמו. בכדי להבין טוב יותר את ערכו של הנכס שמציעים לנו, ישנם מס' מבחנים מקובלים, שמתחלקים למבחנים ובדיקות בזמן הווה ולמבחנים צופים פני עתיד.

מבחן מחיר הרכישה – אם מדובר על עסקת רכישה של מבנה קיים, השוואת מחיר הנכס אותו מבקש המשקיע לרכוש, למחירים, באותה נקודת זמן, של נכסים דומים באותו האזור. או השוואה למחיר למ"ר של דירות דומות באזור.

מבחן עלות הבנייה – אם מדובר בהשקעה בעסקה של בנייה ופיתוח, השוואת עלות הבנייה בתוספת רווח יזמי מקובל של הנכס אותו אנו מבקשים לרכוש, לעלות הבנייה של נכסים דומים באזור, מהווה מדד מצוין לשוויו האמיתי של הנכס אותו מבקש המשקיע לרכוש.

מבחן התשואה - השוואת התשואה מוצעת למשקיע לתשואות המקובלות באותה נקודת זמן לנכסים דומים באזור.

כל אלו הם מבחני זמן הווה שיכולים לתת לנו אינדיקציה מצוינת לשווי הנכס האמתי. מבחינת המבחנים צופי פני עתיד:

צפי עתידי ומבחן המכירה - כבר במהלך הרכישה יש לתת את הדעת גם למה שעתיד לקרות באזור בעתיד. יש לערוך בדיקה יסודית ככל שניתן, בדבר הסיכויים למכור את הנכס בעתיד ברווח. אם לדוגמה נבנים באזור כמות גדולה של בניינים מגורים חדשים, אפשר להבין שלכשתסתיים הבנייה השוק המקומי יוצף באלפי דירות חדשות מה שיגרום כמובן לעודף היצע וירידה במחירים.

 

חלק לא מבוטל מהבדיקות ניתן לבצע היום באינטרנט, בעיקר שמדובר על על השוק בארה"ב. ישנם כמה אתרים מרכזיים אשר מרכזים המון אינפורמציה, נתונים על הגירה חיובית או שלילית, מס' עסקים חדשים שנפתחים, רמת ההכנסה של התושבים, תחבורה ציבורית מפותחת וכו', אשר יכולים לעזור מאוד להבין טוב יותר את המצב באזור, ישנם עוד הרבה נתונים שאפשר להוציא מהאינטרנט, זה תלוי בכם כמובן כמה עמוק תחליטו ללכת.

לסיכום – השקעות בנדל"ן למגורים בחו"ל יכולות בהחלט לייצר תשואה שוטפת נאה ורווחי הון עתידיים, יחד עם זאת, כמו בכל השקעה, יש לגשת לעסקה תוך נטרול רגשות ככל הניתן ותוך בחינה של מכלול המרכיבים שמלווים את העסקה, כשהשורה התחתונה מתמקדת ברווחיות ההשקעה.