היתרי בנייה בדירות מגורים ישנות - מדוע חשוב לבצע בדיקות מקדימות טרם חתימת הסכם מכר?

תמיד חלמתם למצוא דירה ישנה במיקום נדיר, לעצב אותה ולהפוך אותה לפנינה נד"לנית? אכן נשמע טוב!

בהרבה מקרים מסתמן כי מדובר באופציה לא רעה בכלל להשקעה שתניב תשואה ו/או הכנסה פאסיבית לאורך זמן, שלא לדבר על הגשמת החלום הישראלי לדירה. 

אז מה עושים?

לכאורה הולכים לכמה בנקים, מקבלים אישור עקרוני להלוואה מובטחת במשכנתא בתנאים סבירים, ומנזילים הון עצמי לתשלומים הראשונים (כי בדרך כלל הבנק נותן כסף אחרון), וגם לסכומים נלווים כמו מס רכישה, שכר תיווך, שכר טרחת עו"ד ולעיתים אולי אפילו גם קצת כסף לשיפוץ.

המטרה: לקנות דירה בפריים לוקיישן, שנייה לפני שהיא הופכת לפריים לוקיישן. לפני שהיזמים מגיעים לשכונה, ולהפוך אותה להשקעה סולידית שעשויה להניב רווחים נאים כהכנסה פאסיבית או רווח הון במכירה עתידית, ולחילופין לגור בה בעצמכם.

נשמע טוב, אבל כמו בכל עסקת מקרקעין, יש להיות עירניים מפני הפתעות לא מתכוננות, במיוחד כאשר אתה הקונה בעסקת מכר יד שנייה (בשונה מרכישה מקבלן), ועליך מוטלת אחריות לבחון היטב את מצבו של הממכר, וזאת מבלי לגרוע מחובות הגילוי של המוכר, בין אם בכלל ובין אם בקשר למצב הדירה, ככל וישנם.

לשימת ליבכם: בבניינים ישנים ו/או דירות מגורים בבניינים ישנים עשויות להתגלות בעיות עם היתרי בנייה.

בחלק מהשכונות הישנות, הבניינים הוקמו בשנים הראשונות של קום המדינה, חלקם אפילו לפני.

הפוטנציאל לבלאגן גדול: היתרי הבנייה ישנים ומתייחסים לגושי חלקה ישנים, חלקם לכתובות אחרות מהכתובת הקיימת כיום, חלקם כוללים תנאים שלא ברור אם אי פעם התמלאו במלואם, וחלקם סתם הלכו לאיבוד באנדרלמוסיה הבירוקרטית. (היום כבר סורקים תיקי בניין אבל פעם מסמכים מקוריים יכלו ללכת לאיבוד ביתר קלות). 

האתגר - לוודא שהבניין ו/או הדירה נבנו על פי היתר וראויים למגורים מחד, ולוודא שהבנק למשכנתאות לא יימנע מלאשר את ההלוואה המבוטחת במשכנתא מאידך, בהיעדר היתר בנייה כדין ו/או בהיעדר חוו"ד שמאית מטעם השמאי של הבנק לאור חוסר בהיתר בנייה כדין בתיק הבניין.  

בלי אישור של הבנק למשכנתאות של הקונה, רוכש עלול להיות במצב שבו לא יוכל לשלם את יתרת התמורה, על אף כי התחייב לכך בהסכם המכר, ובדרך כלל ההתחייבות היא גורפת ללא קשר באם אושרה הלוואה מובטחת במשכנתא או לא.

ככלל, אם יש ספק אז אין ספק, כלומר לא חותמים כקונה על עסקה שבה אין היתר בנייה כדין שניתן לראותו בתיק הבניין, כל שכן כאשר חלק מההון הדרוש לתשלום התמורה עתיד להגיע מהבנק למשכנתאות.

בכל מקרה, יש לבדוק את הנושא בקפידה בזמן המשא ומתן החוזי, ובכל מקרה לפני חתימת ההסכם, שכן הבנק מאשר את ההלוואה המובטחת במשכנתא רק אחרי חתימה של העסקה הספציפית, ובשלב הזה כל הכוח בידיים שלו.

אם יתברר כי אין היתר בנייה כדין, עלול הדבר כאמור למנוע אישור קבלת הלוואה מובטחת במשכנתא, דבר אשר לא רק ועשוי למנוע את השלמת העסקה וקבלת החזקה בדירה על ידי הקונה, אלא אף עלול להוות הפרה יסודית של ההסכם מצד הקונה, וזאת גם אם הקונה למעשה הסתמך על כספי ההלוואה שיתקבלו מהבנק לתשלום יתרת תמורת עסקת המכר.

במשפט אחד: לא לחכות לתירוצים שאחרי החתימה ולא להסתמך על המזל, אלא לבדוק את הממכר היטב טרם החתימה.

היתר הבנייה הוא רק אחד מהדברים שיש לבחון בקשר לממכר כקונה ו/או מוכר דירת מגורים, בין אם יד שנייה ובין אם בכלל (עסקאות רכישה מקבלן, למשל, מורכבות ודורשות בדיקות מקיפות), ולכן רצוי מאוד להיוועץ ולהיות מיוצג בעסקה ע"י עו"ד מומחה מתחום המקרקעין, ובמיוחד עו"ד שיש לו ניסיון בייצוג מוכרי ורוכשי דירות מגורים.

האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עו"ד והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית על פי המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום.